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鉴报|保利发展:排名晋位与盈利承压

在房地产行业的低谷期,维持销售额6%的增速使得保利发展在“排位赛”中晋升至第四名,距离其“重回前三”的目标又近了一步。与此同时,2021年,受制于调控政策趋严、地价攀升等因素,保利发展的归母净利润出现了小幅下滑,但是从横向来看,相比于部分房企业绩“跳水”,保利发展仍然维持了“稳”的姿态。对于2022年的发展规划,保利发展在年报中表示,今年,其计划完成房地产及相关产业直接投资3650亿元,计划新开工面积4010万平方米,计划竣工面积4231万平方米。2021年,维持销售额6%的增速使得保利发展在“排位赛”中顺利晋升至第四名。图片来源/IC photo规模排名提升近年来,在“重回前三”的口号下,保利发展在规模排名上依然有较强的追求。根据年报数据,2021年,保利发展实现签约金额5349.29亿元,同比增长6.38%;实现签约面积3333.02万平方米,同比下降2.23%。尽管6.38%销售额增速不算高,但是,在房地产市场销售整体承压的大环境下,保利发展的稳增长显得较为难得。基于业绩的小幅上扬,去年在恒大退步之后,保利发展“被动”进军到了第四名,距离前三目标只有一步之遥。今年第一季度,保利发展合计实现签约金额906.95亿元,同比减少27.02%;实现签约面积553.87万平方米,同比减少22.89%。根据克而瑞的销售额排名,保利发展一季度销售业绩已经位列第三,但该排名是否会延续到今年年底还需看后续的销售表现。基于规模“重回前三”的目标,保利发展在拿地方面较为积极。2021年,其全年拓展项目145个,新增容积率面积2722万平方米,拓展金额1857亿元,新增住宅货量占比85%,拓展权益比为72%。根据克而瑞数据,保利发展在2021年的拿地金额仅次于碧桂园和万科,排名第三位,这也为其后续规模增长奠定基础。归母净利微降年报数据显示,2021年,保利发展实现营业总收入2850.24亿元,同比增长17.19%;净利润371.89亿元,同比下降7.14%;归母净利润273.88亿元,同比下降5.39%。值得一提的是,2021年保利发展归母净利润的负增长是其上市15年以来的首次,而归母净利润负增长的背后是毛利率的下滑。年报显示,2021年全年,保利发展毛利率为26.8%,同比下降5.79个百分点,其中房地产销售的毛利率为27.13%,减少了6.35个百分点,这也造成了保利发展的业绩增收不增利的情况。虽然纵向来看,保利发展的业绩增长不及往年,但是,从横向来看,保利发展的业绩表现仍然向优。据此前中指研究院统计,A股69家房企中约有四成在2021年出现业绩亏损,其中华夏幸福和蓝光发展的亏损金额超百亿元;在预告盈利的多家房企中,华侨城、中南建设、首开股份、绿地控股等房企的利润水平也同比大幅下降。而根据新京报记者统计,在销售额排名50强的上市房企中,截至4月12日,有31家房企已发布去年财报,其中29家企业的毛利率出现下滑,占比超九成,且超半数房企的毛利率处于20%以下。由此对比,保利发展约27%的毛利率在龙头房企中尚处于优秀的水平。对于行业毛利率普遍下降的原因,主要源于房企在2017年、2018年获取的高地价项目陆续在今年和明年进入结算期,而这部分高地价项目的结算利润率处在行业较低水平,直接影响着房企利润的表现。保利发展也未能独善其身。从拿地数据来看,2016年、2017年、2018年也是保利发展的拿地爆发点,保利发展对应的拿地金额分别为1214亿元、2765亿元、1927亿元,尤其是2017年的拿地金额同比翻倍。而2017年也正是保利发展喊出“重回前三”目标后的首年。保利发展在年报中表示,未来随着高地价项目影响的陆续体现,预计毛利率表现仍将承压。央企优势凸显在房地产行业整体处于低谷、融资趋紧的2021年,保利发展的央企基因在融资、资金流方面更显优势。截至2021年末,保利发展的综合融资成本约4.46%,较上年末下降31个基点;负债方面,保利发展有息负债规模为3382亿元,各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。截至报告期末,保利发展现金及现金等价物余额为1702亿元,比上年同期增长了17.2%。保利发展在年报中表示,在行业融资环境收紧、房企信用利差扩大的背景下,公司抢抓低成本资源,报告期内发行公司债86.9亿元、中期票据100亿元。在融资环境趋紧下,保利发展依然可以低成本融资,体现了其作为央企的竞争优势。值得关注的是,保利发展的分红低于市场预期。据保利发展2021年度利润分配方案,拟每股派发现金红利0.58元,同比减少0.15元,占2021年度合并报表归属于母公司股东净利润的25.35%,同比减少4.82个百分点。降低分红意味着保利发展在行业下行期的安全保障,也为持续扩张做准备。事实上,对于下调分红率的原因,保利发展财务总监周东利曾在去年的业绩说明会上解释道,随着“三道红线”等系列政策的出台和落地,降低分红、适当提高自有资金储备规模,是为了保持持续发展能力,为股东创造价值。新京报记者 徐倩编辑 杨娟娟 校对 刘军
 
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